WEG-Recht
WEG-Recht
Beim Wohnungskauf erwerben die Eigentümer das Recht auf ein Sondereigentum
bezogen auf die Wohnung.
Als Sondereigentum gilt demnach nur, was einem Eigentümer dient. Es kann entfernt oder hinzugefügt werden, ohne die Miteigentümer zu beeinflussen oder die Außenansicht im weitesten Sinne zu verändern. Folglich entbindet das Sondereigentum die Eigentümer jedoch nicht, sich im Rahmen der Eigentümergemeinschaft an bestimmte Pflichten zu halten. Die Eigentümergemeinschaft ist sehr wichtig, um das Gemeinschaftseigentum gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz zu verwalten. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet demnach zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Einfach gesagt, Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dazu später mehr, ergeben sich somit häufig Konflikte bezüglich Miteigentumsanteil, Hausgeld oder Kostenverteilung.
• Innentüren • Dächer
• Nicht tragende Wände • Fenster
• Boden- und Wandbeläge wie Teppiche und Tapeten • Decken
• Versorgungsleitungen innerhalb der Eigentumswohnung • Treppenhäuser und Aufzüge
• Deckenverkleidungen • Heizungsanlagen
• Badeinrichtungen inklusive Armaturen • Estrich
• Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft? Was sind die Rechten und Pflichten?
Unter einer Wohnungseigentümergemeinschaft versteht man „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“, d.h. man wird von Gesetzeswegen, automatisch zum Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.
Diese ist verpflichtet, gemeinsam die Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Renovierung von Dächern oder Fassaden sowie Treppenhäusern. Demgegenüber ist jeder Eigentümer für alle Kosten selbst verantwortlich, die sein Sondereigentum betreffen. Welchen Kostenanteil jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen muss, hängt von den Stimmanteilen ab.
Was ist eine Eigentümerversammlung? Wie kommen Mehrheitsbeschlüsse zustande?
Die Wohneigentümergemeinschaft wird zunächst durch die Mehrheit der Eigentümer vertreten. Das Gesetz sieht vor, dass mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung abgehalten werden muss. Sie findet nicht öffentlich an einem vereinbarten Ort statt. Hierzu werden die Eigentümer in der Regel durch den Verwalter ordnungsgemäß geladen.
Die Wohneigentümergemeinschaft wird zunächst durch die Mehrheit der Eigentümer vertreten. Das Gesetz sieht vor, dass mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung abgehalten werden muss. Sie findet nicht öffentlich an einem vereinbarten Ort statt. Hierzu werden die Eigentümer in der Regel durch den Verwalter ordnungsgemäß geladen.
Neben Umbau- und Sanierungsthemen werden regelmäßig auch folgende Punkte auf der Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung auftauchen:
• Der Wirtschaftsplan
• Die Jahresabrechnung
• Die Rechnungslegung
• Die Wahl des Verwalters
• Die Wahl des Verwaltungsbeirats
• Der Wirtschaftsplan
• Die Jahresabrechnung
• Die Rechnungslegung
• Die Wahl des Verwalters
• Die Wahl des Verwaltungsbeirats
Stimmrechte auf der Eigentümerversammlung;
das Mehrheitsprinzip
Für jeden Beschluss in der Eigentümerversammlung ist eine Mehrheit nötig. Wie sich die Mehrheit zusammensetzen muss, hängt von den Regelungen der jeweiligen Versammlung ab. So kann ein einstimmiger Beschluss nötig sein; denkbar sind aber auch ¾-Mehrheiten.
Für jeden Beschluss in der Eigentümerversammlung ist eine Mehrheit nötig. Wie sich die Mehrheit zusammensetzen muss, hängt von den Regelungen der jeweiligen Versammlung ab. So kann ein einstimmiger Beschluss nötig sein; denkbar sind aber auch ¾-Mehrheiten.
I. Kopfprinzip
Bei Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen werden unterschiedliche Prinzipien sowie Mehrheiten angewandt. Der Grundgedanke des WEG sieht gemäß § 25 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Kopfprinzip vor, d.h. jeder Eigentümer hat eine Stimme.
Bei Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen werden unterschiedliche Prinzipien sowie Mehrheiten angewandt. Der Grundgedanke des WEG sieht gemäß § 25 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Kopfprinzip vor, d.h. jeder Eigentümer hat eine Stimme.
II. Objektprinzip
Demgegenüber kann auch das sogenannte Objektprinzip für Abstimmungen genutzt werden. Demnach hängt die Zahl der Stimmen von der Zahl des nach der Teilungserklärung zugewiesenen Sondereigentums ab. Wer dann zum Beispiel zwei oder mehre Einheiten mit Teil- oder Wohneigentum besitzt, hat dementsprechend mehr Stimmen.
Demgegenüber kann auch das sogenannte Objektprinzip für Abstimmungen genutzt werden. Demnach hängt die Zahl der Stimmen von der Zahl des nach der Teilungserklärung zugewiesenen Sondereigentums ab. Wer dann zum Beispiel zwei oder mehre Einheiten mit Teil- oder Wohneigentum besitzt, hat dementsprechend mehr Stimmen.
III. Wertprinzip
Möglich ist auch eine Abstimmung nach dem sogenannten „Wertprinzip“. Demnach erhalten Eigentümer zum Beispiel Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen. Dabei wird jedem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeteilt.
Möglich ist auch eine Abstimmung nach dem sogenannten „Wertprinzip“. Demnach erhalten Eigentümer zum Beispiel Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen. Dabei wird jedem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeteilt.
Rechtswidrige oder nichtige Beschlüsse?
Von elementarer Bedeutung ist es, den Unterscheid zwischen einem rechtswidrigen und nichtigem Beschluss zu kennen. Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Rechtsfolge ist, dass ein nichtiger Beschluss keine Wirksamkeit entfaltet. Demgegenüber ist ein rechtswidriger Beschluss solange gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil zu ungültig erklärt ist. Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.
Von elementarer Bedeutung ist es, den Unterscheid zwischen einem rechtswidrigen und nichtigem Beschluss zu kennen. Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Rechtsfolge ist, dass ein nichtiger Beschluss keine Wirksamkeit entfaltet. Demgegenüber ist ein rechtswidriger Beschluss solange gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil zu ungültig erklärt ist. Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.
