Mietrecht
Mietrecht
In einem Mietverhältnis - insbesondere in einem Wohnraummietverhältnis - können Störungen in drei zeitlich verschiedenen Abschnitten auftreten:
(1) Die Eingehung,
(2) der Zeitraum während des Bestandes des Mietverhältnisses bis hin zur
(3) Beendigung des Mietverhältnisses.
Insbesondere durch die sich ständig ändernde Rechtsprechung
des VIII. und XII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes (BGH) ist im Mietrecht eine gewisse Art von „Rechtsunsicherheit“ für Vermieter und Mieter entstanden. Was jahrzehntelang gängige Rechtsprechung war, ist es auf einmal nicht mehr. Dies macht es für einen Laien so schwer, dass die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zwingend geboten ist. Die Kenntnis dieser o.g. Rechtsprechungen ist für die Störungsbeseitigung ganz elementar.
I. Eingehen eines Mietverhältnisses
Bestehen wirksame Befristungsgründe? Welche sind das genau? Gibt es eine Art von Probezeit für den Mieter, wie man es aus dem Arbeitsrecht kennt?
Wer entscheidet, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt? Was ist eine Vergleichsmiete? Was unterscheidet den einfachen vom qualifizierten Mietspiegel? Was ist eine Kappungsgrenze? Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Wie hoch ist eine Mietkaution? Gibt es eine absolute Obergrenze? Kann diese auch ratenweise geleistet werden? Wann ist die Rückzahlung der Kaution fällig? Wie ist die Rechtslage, wenn noch strittige offene Forderungen vorliegen?
II. Recht und Pflichten während des Mietverhältnisses
Nicht selten besteht Streit darüber, auf welche Art und Weise der Mieter die Wohnung nutzen darf und inwieweit der Vermieter bestimmte Gebrauchsweisen verbieten darf. Darf ich einfach so meine Wohnung untervermieten?
Darüber, ob der Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, besteht nicht selten Streit. Die Rechtslage ist kompliziert. Hierzu ist es elementar, die aktuellste BGH-Rechtsprechung zu kennen.
Was sind Schönheitsreparaturen/ Dekorationsmängel? Wer trägt die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen? Wie ist die Rechtslage, wenn dem Mieter zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde? Wie flexibel muss ein Fristenplan ausgestaltet sein? Muss die Vornahme durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden, oder genügt es, wenn der Mieter diese selbst vornimmt? Berührt die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen die Endrenovierungspflicht?
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, §§ 558 – 558b BGB: Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete konkret? Ist die ortsübliche Vergleichsmiete identisch mit der aktuellen Marktmiete, d.h. insbesondere den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern bei aktuellen Vermietungen von Wohnungen genannt werden? Ab wann kann zum ersten Mal die Miete erhöht werden? Was ist die Jahressperrfrist? Was ist ein Mietspiegel, was ist ein qualifizierter Mietspiegel? Was ist eine Kappungsgrenze oder genauer, in welchem Zeitraum darf wie hoch die Miete steigen? Befindet sich meine Wohnung in einem Gebiet mit einer herabgesetzten Kappungsgrenze?
Nachhaltige Einsparung, nachhaltige Erhöhung Gebrauchswert der Mietsache: Inwiefern muss dies auch tatsächlich der Fall sein? Was sind konkrete Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen? Unter welchen Bedingungen sind bauliche Maßnahmen zu dulden?
III. Beendigung des Mietverhältnis
Kündigungsgründe, schwerwiegende Vertragsverletzungen, die unter Abwägung der Interessen der Mietparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden können. Ist eine vorherige Abmahnung immer notwendig?
Eigenbedarf, was ist das genau? Wer ist beispielsweise Familienangehöriger des Vermieters?
3. Änderung der Verhältnisse an der Wohnung
„Kauf bricht nicht Miete“, was ist damit gemeint?